住まいを売るときにかかる税金：譲渡所得税・住民税の計算

※以下「不動産ジャパン（住まいの税金）」より引用しております。
個人が資産を譲渡して利益が出た場合には、その利益は譲渡所得となり、所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。ただし販売用不動産や山林の譲渡にかかわる利益は、譲渡所得とは別の扱いとなります。住宅などの不動産を譲渡して得た所得の場合には、原則として給与所得や事業所得などと合算することなく、他の所得とは分離して、所定の税率によって課税されます。

1-1.長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分

土地建物の譲渡所得は、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類され、税額もそれぞれに分けて計算されます。

なお、相続や贈与によって取得したものは、原則として、被相続人や贈与者が取得した日から所有期間を計算します。
土地建物にかかわる譲渡所得に損失が生じた場合は、その損失額を、他の土地建物の譲渡にかかわる長期譲渡所得、あるいは短期譲渡所得の額から控除することはできますが、土地建物以外の譲渡所得や、その他の所得の額から控除することはできません。損失額を控除してマイナスとなってしまった場合、原則として、その損失の額は生じなかったものとみなされます。（ただし、長期譲渡所得にかかわる特例あり。）

1-2.譲渡所得と税額の計算

個人が資産を譲渡して利益が出た税金の計算の基礎となる課税譲渡所得金額、及び、譲渡所得税額は、それぞれ、以下の算式によって求められます。

取得費と譲渡費用

1. 取得費

   取得費とは、譲渡した土地や建物などの資産の取得に要した費用です。購入代金のほか、購入時に要した仲介手数料や登録免許税などの税金、登記費用、土地建物の購入資金の借入利子のうち、その土地建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子、取得後に支出した改良費、設備費などが含まれます。
   なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額※を差し引いて計算します。

   ※

   減価償却費相当額とは、資産価値が利用や時間の経過に伴って減少することに応じて、一定の方法によって減価償却分を算出するものです。

   取得費が分からない場合には、売買代金の5%を取得費（概算取得費）とすることができます。

2. 譲渡費用
   譲渡費用は、土地建物を売却するために要した費用で、売却のための仲介手数料や登録免許税とその費用※、売買契約書に貼付した印紙税などが含まれます。

   ※

   譲渡する物件の抵当権抹消費用は含まれません。

1-3.特別控除の特例

土地建物を売却した場合、譲渡所得の計算上差し引かれる特別控除の特例があります。

それぞれの特別控除額は、上記に示した額にかかわらず、特例の対象となる譲渡益の額が上限となります。
また、特別控除額の合計額は、年間5,000万円が限度となり、5,000万円に達するまでの特別控除の順番は、上記の1から6までの番号順で進めることとなっています。

6. 「都市計画区域内の低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除」については、個人が、譲渡価額500万円以下（2023年1月1日以降に譲渡された土地等の場合、①市街化区域又は非線引き都市計画区域のうち用途地域設定区域に所在する土地、②所有者不明土地対策計画を作成した自治体の都市計画区域内に所在する土地、については譲渡価額800万円以下）であって、都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を譲渡した場合に、長期譲渡所得から100万円を控除する特別控除です。2025年12月31日までに譲渡した土地に適用されます。