建物状況調査(インスペクション)

建物状況調査(インスペクション)

※以下「不動産ジャパン(住まいの税金)」より引用しております。
既存(中古)住宅を安心して売買するために、「インスペクション」と呼ばれる建物状況調査が注目されています。特に、売り主も買い主も個人であることが多い既存(中古)住宅の売買では、住宅の建物の状況を専門家が検査するインスペクションを活用することが有効だと考えられるため、さまざまな政策が講じられています。



インスペクションとは?

インスペクションインスペクションとは、住宅の設計・施工に詳しい建築士などの専門家が、住宅の劣化や不具合の状況について調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所、その時期などを客観的に検査するものです。新築入居時やリフォーム実施時にも検査は行われますが、注目されているのは、既存(中古)住宅の売買時に行うインスペクションです。

既存(中古)住宅の場合は、売り主も買い主も個人であることが多いので、売買の対象となる住宅の状態について正確な情報を理解したうえで、購入の意思決定や交渉ができるようにすることで安心して取引を行うことができ、引き渡し後のトラブルを軽減する効果が期待できます。



宅建業法によるインスペクションの活用促進

既存(中古)住宅の売買時にインスペクションが活用されるように、売買を仲介する宅地建物取引業者(宅建業者)の役割を強化する宅建業法の改正が行われました。

宅建業法で「建物状況調査」と呼んでいるインスペクションは、既存住宅状況調査技術者(国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士)が、既存住宅状況調査方法基準に基づき行う調査のことです。

2018年4月1日に行われた法改正によって、既存(中古)住宅の売買にかかわる各手続きにおいて、宅建業者は次のことが義務付けられています。

  1. 媒介契約の締結時に建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者に交付する
  2. 買い主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明する
  3. 売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面を交付する

この改正によって、一般消費者にとっては、仲介を依頼した宅建業者が建物状況調査を実施する者をあっせんする場合はそれを利用したり、建物状況調査が実施されている場合にその結果について詳しい説明を受けたり、引き渡し後のトラブルを防ぐために建物の状況を書面で受け取ったりといったことができるようになりました。

ただし、建物の検査が行われたからといって、必ずしも宅建業法に規定する建物状況調査の要件を満たすとは限りません。加えて、「重要事項説明などの対象となる建物状況調査」は、調査を実施してから1年以内のものとされています。

なお、建物状況調査は目視、計測等による調査で、床や壁をはがして調査することまでは求められていません。足場を組まずに移動できる範囲に限られ、一戸建てでは小屋裏や床下の点検口から目視できる範囲などとしています。したがって、外から見えないところの劣化や不具合を把握したり、住宅の性能を判定したりするものではないことに注意が必要です。

国土交通省では、建物状況調査の概要や売り主及び買い主が実施するメリット、検査事業者による保証などについて掲載したリーフレットを作成しています。

インスペクション
※国土交通省が作成した【売主用】建物状況調査紹介用チラシ(制度概要リーフレット)



インスペクション
※国土交通省が作成した【買主用】建物状況調査紹介用チラシ(制度概要リーフレット)



インスペクションの費用

基本的な調査範囲の料金4.5万円~7万円

建物面積が100m2(約30坪)程度のホームインスペクション(住宅診断)で2~3時間かかるといわれているそうです。料金は、ホームインスペクターの所属する会社によって異なり、目視による一次診断の場合は、5~6万円前後が相場で、機材を使用する詳細診断の場合は、10万円以上になることもあります。


山形県では補助金の利用が可能です。

山形県では、中古住宅の診断を行った場合、調査費用の1/2(上限3万円)を補助する制度があります。売主でも買主でもご利用できます(買主は個人の方のみ)。売買が成立しなかった場合でも補助が受けられます。また、市町村の住宅リフォーム補助や県の利子補給制度との併用が可能です。詳しくは弊社までお問い合わせください。

 

中古住宅診断補助事業

詳しくはこちら→山形県住宅情報総合サイト「タテッカーナ」



 




住宅の瑕疵(かし)保険

※以下「不動産ジャパン(住まいの税金)」より引用しております。
住まいを購入したり建築したりする際に、引き渡し時には知り得なかった雨漏りのような重大な欠陥がある場合、法的に「隠れた瑕疵」といいます。こうした欠陥があった場合、住宅の売り主や建築を請け負った業者に、契約内容に基づいた補修や損害賠償を求めることができます。これを「瑕疵担保(かしたんぽ)責任」といいます。

JIOセントラル不動産株式会社は、株式会社本住宅保証検査機構(JIO)の既存住宅瑕疵保険・新築住宅瑕疵保険に事業登録されています。
登録事業者番号:A2003735
登録年月日:平成26年3月7日



中古住宅の瑕疵保険

中古住宅の売買では、新築住宅のような制度がないため、売り主が宅地建物取引業者の場合は2年以上の瑕疵担保責任を負うこととされていますが、売り主が個人の場合は瑕疵担保責任を負わない、あるいは数ヶ月に限定するといった契約にすることが多くなっています。このため、指定された保険法人による任意の「既存住宅売買瑕疵保険」が用意されています。
既存住宅売買瑕疵保険には、(1)宅建業者販売タイプと(2)個人間売買タイプの2種類があります。どちらのタイプも原則として、保険の対象は住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分など※1で、保険期間は5年間※2となります。前者は、宅地建物取引業者が保険に加入し、買い取った住宅を自ら販売する際に利用するものです。後者は、個人が売り主の場合に利用するもので、保険に加入するのは保証を行う「検査機関」となります。まず、売り主が検査機関に対して、費用を負担して検査と保証を依頼します。検査によって保証ができる住宅であれば、検査機関が保険に加入し、買い主に対して保証を行います。なお、買い主が費用を負担して、検査と保証を依頼することもできます。
引き渡し後に瑕疵が見つかった場合は、どちらのタイプも、補修費用のほかに調査費用、転居・仮住まい費用などについて保険金が支払われます。また、事業者が倒産している場合には、買い主が直接保険法人に対して保険金を請求できます。


※1 保険の対象は保険法人によって異なり、給排水管路、給排水設備、電気設備を保険の対象としている場合もあります。
※2 (1)宅建業者販売タイプでは2年間、(2)個人間売買タイプでは1年間のものもあります。




新築住宅の瑕疵保険

新築住宅の場合、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で、住宅の構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分について、引き渡しから10年間の瑕疵担保責任を負うことを、売り主である宅地建物取引業者や工事を請け負った建築業者に義務づけています。しかし、売り主などが倒産したりして瑕疵担保責任を負うことができない場合に、住宅を取得した人が不利益とならないよう、「住宅瑕疵担保履行法」で、平成21年10月以降に引き渡される新築住宅の売り主である宅地建物取引業者などに対して、「保険加入」または「保証金の供託(積み立て)」を義務づけています。
これによって、保険加入の場合であれば、住宅を取得した人が保険会社に直接瑕疵の補修費用を請求できる仕組みを整えています。




リフォームの瑕疵保険

リフォームの際にも、任意の「リフォーム瑕疵保険」が用意されています。保険に加入するのはリフォーム事業者で、あらかじめリフォーム事業者が、保険法人に事業者登録をする必要があります。したがって、リフォームを依頼する人がリフォーム瑕疵保険の付帯を望む場合は、登録事業者の中から事業者を選ぶことになります。
保険の対象と保険期間は、住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分で5年間、それ以外の部分で1年間となります。保険に加入する場合は、保険法人が派遣する検査員が施工中や工事完了後などに現場検査を行い、合格する必要があります。引き渡し後に瑕疵が見つかった場合は、補修費用などについて保険金がリフォーム事業者に支払われ、補修を行います。事業者が倒産している場合には、保険金がリフォーム工事を発注した人に直接支払われるという仕組みになっています。
保険金の支払い対象となるのは、補修費用のほか、調査費用、転居・仮住まい費用などです。


保険の対象や期間は、保険法人によって異なります。




※以上「不動産ジャパン」より引用