不動産業者に売買を依頼するににあたり大切なこと

売主と不動産会社との約束事を書面化

多くの不動産会社が標準媒介契約約款を雛形としている

媒介契約とは、売却や購入を依頼する不動産会社との間で取り決める約束事のことだ。
国土交通省では標準媒介契約約款（以下、約款）を策定しており、多くの不動産会社はこの約款を雛形に媒介契約書を作成している。

媒介契約で確認しておきたいのは、主に次の6点です。

免許番号のカッコ内の数字で営業年数が分かる

1. 媒介契約の種類
2. 指定流通機構への登録に関すること
3. 売主への業務報告に関すること
4. 契約の有効期間
5. 報酬に関すること
6. 違約金や費用償還の請求に関すること

宅地建物取引業法（以下、業法）の規定と約款の内容は異なる点があるが、以下からは約款の内容に沿ってそれぞれのポイントをみてみましょう。

媒介契約は一般、専任、専属専任の3種類

契約できる不動産会社の数と、自分で買主を見つけられるかの違い

媒介契約の種類には「一般媒介契約」（以下、一般）、「専任媒介契約」（以下、専任）、「専属専任媒介契約」（以下、専属専任）の3つがあります。 大きな違いは、一般が複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるのに対し、専任と専属専任は1社としか契約できない点です。

また、売主が自分で見つけた買主と売買契約を締結できるかどうかの違いもある。一般と専任はこの「自己発見取引」が可能だが、専属専任ではできないこととなっています。

指定流通機構に物件情報を登録する

専任は7日以内、専属専任は5日以内の登録を義務付け

不動産会社は媒介契約を結ぶと、まず手持ちの顧客リストへの連絡やチラシの作成など、自力で買主を探す場合が多いです。
自分で買主を見つけられれば、売主と買主の両方から仲介手数料をもらう「両手取引」が可能になるからです。

だが、自分で買主を見つけるのには限界があるので、ほかの不動産会社にも広く物件情報を知らせるために「指定流通機構（レインズ）」というネットワークが用意されています。
指定流通機構に物件情報を登録すればすべての不動産会社が情報をチェックできるので、それだけ早く買主を見つけられることが期待できます。

媒介契約では、一般の場合は指定流通機構への登録が任意となっているが、専任と専属専任は一定期間内の登録が義務付けられています。
一定期間とは、媒介契約の締結日の翌日から専任が7営業日以内、専属専任が5営業日以内です。
不動産会社が指定流通機構に物件情報を登録したときは、登録済証を売主に交付することになっています。

不動産会社が売主に業務報告

専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上報告

媒介契約では売主への業務報告についても定めている。一般の場合は特に定めはないが、専任と専属専任の場合は一定の頻度で文書または電子メールによる報告（業法では口頭でも可能）が義務付けられます。

一定の頻度とは、専任が2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上です。

契約の有効期間は3カ月以内

売主からの申し出で契約の更新も可能

媒介契約の有効期間については、一般の場合は法律（宅地建物取引業法）による規定はないが、約款では3カ月以内と定めています。
また専任と専属専任については法律でも約款でも3カ月以内と定めがあります。

有効期間の更新については売主から申し出があれば可能としている。つまり、自動更新はできない（業法では一般のみ自動更新が可能）ということです。
更新後の有効期間は3カ月以内と定められています。

不動産会社による違約金

売主が契約に違反した場合に違約金が請求される

売主が契約に違反して売買契約を締結した場合は、不動産会社が仲介手数料に相当する違約金の支払いを請求できるとしている。具体的には以下のケースです。

• 専任または専属専任で契約した会社以外の不動産会社に売却を依頼して売買契約を成立させた場合
• 専属専任で契約したが、売主が自分で発見した買主と売買契約を締結した場合

3種類の契約のどれにするかは売主が選べる

専任や専属専任なら全力で買主を探してもらえそう

3種類ある媒介契約のうちどのタイプで契約するかは、売主が不動産会社と話し合って決めることができます。

それぞれに一長一短があるが、専任や専属専任は1社にしか依頼できず、不動産会社に課せられた義務が重いこともあり、全力を挙げて買主を探してくれるケースが多いです。（広告費などの予算も多く取れるため）

不動産会社としても、売買契約が成立すれば確実に仲介手数料がもらえるので、専任または専属専任を勧めてくるのが通常です。

一般なら複数の不動産会社が競ってくれるかも？（逆に動かなくなるケースも。要注意！）

一方で一般の場合でも、複数の不動産会社に依頼できるので買主を見つける機会が広がることが期待でそうだが。複数の不動産会社と連絡を取り合うなど、ダンドリが複雑になることも考慮すべきです。

実際にどのタイプの契約を選ぶかは、売却したい時期までの余裕期間や、希望する売却価格などに応じて決めるようにするといいと思います。

◆個人的には、専任媒介契約で責任を持って売買してもらえるように、担当者と相談した方が良いと思います。（3ヶ月任せるから頑張って！）