住まいを買うときの贈与かかる税金

※以下「不動産ジャパン（住まいの税金）」より引用しております。
住宅を贈与により取得したり、住宅資金の贈与を受けたりした場合には贈与税がかかります。

2-1.贈与税（暦年課税制度）

贈与税とは個人から財産をもらったとき、課税される税金です。1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円を超える場合には贈与税の申告をする必要があります。（これを「暦年課税方式」といいます。）贈与財産が土地や住宅の場合には、贈与を受けた時点の時価が課税価格になります。この場合には、通常、国税庁が定めた評価方法に従って財産を評価するのが便利です。
税率は、課税価格の金額が高くなるに従って、高率になる超過累進税率となっています。それを簡単に計算できるようにまとめたものが、下の速算表です。速算控除額は税率の差により生じる差額である調整額になります。

贈与税速算表

（1）1月1日時点で18歳以上の人が直系尊属から贈与を受けた財産にかかる税率

（2）（1）以外の贈与財産にかかる税率

110万円は基礎控除として、課税価格から差し引かれるため、贈与を受けた価額が110万円以下の場合には、贈与税がかかりません。

【2024年1月1日以降の改正点】

暦年課税方式で被相続人から財産をもらっていた人が、被相続人の相続人として財産を相続した場合では、相続開始前3年以内の贈与財産も相続財産に加算することになっていますが、2024年1月1日からは、相続開始前7年以内の贈与財産（当該財産のうち当該相続の開始前３年以内に贈与により取得した財産以外の財産については、 当該財産の価額の合計額から 100 万円を控除した残額）も加算されることになります。なお、この扱いには経過措置が用意されます。

2-2.相続時精算課税制度

所定の条件を満たして、贈与の年の1月1日において60歳以上の親や祖父母から財産の贈与を受けた場合、相続時精算課税制度を選択することができます。この制度では、贈与時に2,500万円（2024年1月1日からは基礎控除110万円が追加されます）までは非課税、それ以上の額に対しては一律20%の税率が適用され、実際に相続となったときに、親から生前に贈与された額（2024年1月1日からは基礎控除を控除した残額）と相続財産とを合わせて相続税を計算して精算を行うことができます。

相続時精算課税制度の贈与時点での贈与税の税額の計算は、次の通りです。

【2024年1月1日以降】

適用要件

相続時精算課税制度の適用を受けるための要件は以下の2点となっています。

1. 贈与者が60歳以上の親又は祖父母であること

2. 贈与を受ける者が18歳以上の子又は孫であること

制度の内容

贈与時及び相続時の贈与税、相続税の扱いは下表の通りとなります。
ただし、本制度を選択すると、以後その贈与者（父母又は祖父母）からの贈与に対して、暦年課税制度は適用できません。また、適用に当たっては所定の期限までに税務署への届出・申告が必要になります。

相続時精算課税制度の制度内容

相続時精算課税制度のイメージ図

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例

この特例は、相続時精算課税制度の住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例です。通常の相続時精算課税制度と異なり、親や祖父母の年齢制限がなくなります（2023年12月31日までの贈与まで）。

適用要件

新築または取得の場合と、増改築の場合とでそれぞれ対象となる住宅の要件が決まっています。

申告等

相続時精算課税制度の選択、または同制度の住宅取得等資金の特例の適用を受ける旨、特別控除を受ける金額等を記載した申告書に、相続時精算課税選択届出書、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、確定申告をする必要があります。

2-3　直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度

この非課税制度は、直系尊属である父・母や祖父母などが住宅取得資金などを子や孫などに贈与する場合に適用できます。親・祖父母の年齢に制限はありませんが、対象となる住宅については家屋の登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下などの要件があります。
なお、2021年1月1日以後の贈与で、受贈者の贈与を受けた年分の合計所得金額が1,000万円以下の場合には、40㎡以上50㎡未満（注コラム参照）の床面積の住宅の取得等についても非課税制度が適用されます。

住宅取得等資金の贈与を受けた場合には、110万円の基礎控除に加えてこの制度が使えるほか、相続時精算課税制度と併せて利用することができます。贈与を受けられる人の条件は、18歳以上で、贈与の年の合計所得金額が2,000万円以下です。なお、この非課税制度は2023年12月31日までの贈与が対象です。

直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度の税額の計算は、次の通りです。

新築・既存（中古）住宅共通の非課税枠

申告等

直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度の適用を受ける旨を記載した申告書に、計算明細書、戸籍謄本、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、確定申告をする必要があります。

暦年課税制度・相続時精算課税制度・住宅取得等資金の非課税制度の比較

※1 「D.住宅取得等資金の非課税制度」については、取得する財産について「240㎡以下」という要件が追加されます。また、2021年1月1日以後に贈与により取得する住宅については、受贈者の贈与を受けた年分の合計所得金額が1,000万円以下の場合に、40㎡以上50㎡未満の床面積の住宅の取得等についても特例が適用されます。さらに、「C.相続時精算課税制度の住宅取得等資金の特例」についても、2021年1月1日以後に贈与により取得する住宅については、40㎡以上50㎡未満の床面積の住宅の取得等についても特例が適用されます。
※2 一定の省エネ改修工事、バリアフリー改修工事、給排水管や雨水の侵入を防止する部分にかかわる工事を含みます。